Putusan Pengadilan Pajak Nomor : Put-07765/PP/M.IV/18/2006

Putusan Pengadilan Pajak Nomor : Put-07765/PP/M.IV/18/2006

Pemohon Banding:PT ABC Plantation Tbk,
   
Jenis Pajak:SPPT Pajak Bumi dan bangunan
   
Tahun Pajak:2004
   
Pokok Sengketa:selisih penetapan atas Nilai Jual Objek Pajak
 
 
Menurut Terbanding:bahwa Terbanding telah menerbitkan SPPT Tahun 2004 atas nama Pemohon dengan NOP.12.06.110.000.000.0026.1 sebesar Rp892.829.157,00, dan atas hal tersebut Pemohon mengajukan keberatan, oleh karena itu Terbanding melakukan pemeriksaan sederhana kantor No.BA-107/WPJ.01/BD.05/2005 tanggal 21 Maret 2005;

bahwa berdasarkan pemeriksaan kantor tersebut diketahui nilai tanah didapat dengan memperhatikan perbandingan dengan areal tanah disekitarnya seperti pusat kota untuk perdagangan dan perumahan/pemukiman sekitarnya, analisis data telah dilakukan sesuai ketentuan perundang-undangan yang berlaku dan Standart Penilaian Indonesia (SPI) untuk obyek perkebunan yaitu menggunakan pendekatan nilai pasar, yakni dengan membandingkan dengan transaksi jual beli tanah yang berada disekitar perkebunan;

bahwa transaksi jual beli tanah disekitar/bersebelahan dengan Kebun DEF Estate adalah :
*Desa Sidodadi, transaksi jual beli tanah siap bangun rata dengan jalan komplek Pemda tanggal 7 Oktober 2002 sebesar Rp. 16.667/m2;*Desa Sidomulyo, transaksi jual beli, tanah kosong rata dengan jalan tanggal 18 Februari 2002 sebesar Rp. 12.255/m2;*Desa Sei Beluru, transaksi jual beli, tanah kosong rata dengan jalan dusun tanggal 20 Februari 2003 sebesar Rp. 10.000/m2;
bahwa berdasarkan Pasal 2 ayat (1) dan (2) Undang-undang Nomor 5 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan, Keputusan Menteri Keuangan Nomor : 523/KMK.04/1998 tanggal 18 Desember 1998, ditetapkan nilai tanah masing-masing sebagai berikut:
*bahwa tanah yang ditanami komoditas perkebunan (tidak termasuk Standart Investasi Tanaman) diperoleh, Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) PBB antara, Rp. 8.400,00/m2 s/d Rp. 12.000,00/m2, setelah dirata-ratakan masuk Kelas A37 sebesar Rp. 10.000,00/m2;*bahwa tanah yang belum ditanami diperoleh NJOP PBB antara. Rp. 8.400,00/m2 s/d Rp. 12.000,00/m2, setelah dirata-ratakan masuk Kelas A37 sebesar Rp. 10.000,00/m2;*bahwa tanah emplasmen (tidak termasuk Standart Investasi Tanaman) diperoleh NJOP PBB antara Rp. 17.000,00/m2 s/d Rp. 23.000,00/m2, setelah dirata-ratakan masuk Kelas A35 atau Rp. 20.000,00/m2;*bahwa tanah tidak produktif (tidak termasuk Standart Investasi Tanaman) diperoleh NJOP PBB antara Rp. 550,00/m2 s/d Rp. 760,00/m2, setelah dirata-ratakan masuk Kelas A45 atau Rp. 660/m2;
bahwa Nilai Jual Obyek Pajak memperhitungkan faktor kedekatan dari wilayah kota dan prinsip highest and best use dimana alternatif penggunaan untuk perkotaan sudah jauh lebih mahal nilai pasarnya;

bahwa hasil penilaian yang dilakukan oleh PT. GHI (BUMN) tidal dilakukan oleh penilai yang mempunyai Sertifikat Menteri Keuangan sehingga tidak dapat dijadikan alai bukti untuk penetapan perpajakan;

bahwa PT. GHI adalah BUMN milik Departemen Keuangan sehingga tidak qualified untuk melakukan penelitian untuk keperluan perpajakan karena antara Departemen Keuangan dan BUMN Departemen Keuangan mempunyai hubungan khusus, bahwa antara tujuan penilaian dan penilai mempunyai hubungan dengan kepentingan khusus;bahwa penilaian tersebut tidak dapat diterima karena tidak jelas tujuannya dan tidak ada data pendukung yang menguatkan penentuan harga, nilai jual obyek oleh PT. GHI;

bahwa selanjutnya Terbanding berkesimpulan nilai tanah sebagai penetuan NJOP diperoleh atau ditetapkan berdasarkan pada harga pasar wajar atau transaksi tanah disekitar objek pajak, karenanya kelas tanah Kebun DEF Estate telah sesuai dengan harga pasar wajar;

bahwa nilai tanah sebagai dasar penentuan NJOP telah sesuai dengan Zona Nilai Tanah (ZNT) sebagaimana tertuang dalam Keputusan Menkeu No. KEP31/WPJ.01/2004 tentang kalsifikasi dan besarnya objek permukaan bumi berupa tanah tahun 2004 Objek Pajak Sektor Perkebunan Kebun DEF Estate;
 
Menurut Pemohon:bahwa permohonan banding ini Pemohon Banding ajukan terhadap ketetapan Nilai Obyek Pajak Tanah (bumf), sedang ketetapan nilai bangunan dan standar investasi tanaman dapat Pemohon Banding terima, dengan alasan sebagai berikut :

bahwa nilai tanah yang ditetapkan dalam SPT PBB Tahun 2004 sangat tinggi yaitu :
a.nilai tanah ditanami komoditas perkebunan Rp. 10.000,00/m2 (kelas A37);b.nilai tanah emplasmen sebesar Rp. 20.000,00/m2 (kelas A35);c.nilai tanah tidak produktif sebesar Rp. 660,00/ m2 (kelas A45);
bahwa dengan menetapkan nilai/kelas tanah seperti dimaksud pada butir (1) diatas, maka jumlah PBB menjadi sangat tinggi yakni sebesar Rp.892.829.157,00 dengan perhitungan secara ringkas;

bahwa untuk membuktikan bahwa penetapan kelas tanah sebagaimana pada butir (1) sungguh sangat tinggi dari jumlah NJOP DPP yang tertera pada huruf (g) diatas, yakni sebesar Rp. 446.414.578.290,00, dibanding dengan nilai wajar obyek PBB sebesar Rp. 141.421.034.571,00 pada 31 Desember 2003 hasil penilaian sebagai lembaga penilai independent yang telah diakui oleh pemerintah yang tertuang dalam Laporan Nomor : 143/SAU-APP/MDNIX/04 tanggal 7 September 2004;

bahwa jika jumlah NJOP DPP Tahun 2004 sebesar Rp. 446.414.578.290,00 dibanding dengan nilai obyek PBB Tahun 2004 sebsar Rp. 141.421.034.571,00, maka NJOP DPP Tahun 2004 mengalami kenaikan yang sangat menyolok sebesar Rp. 304.993.543.719,00 atau naik sebesar Rp. 304.993.543.719,00/141.421.034.571,00 x 100 % = 216.66 %, menurut hemat Pemohon Banding kenaikan itu sangat tidak wajar;

bahwa dengan mempertimbangkan kelebihan dan kekurangan obyek pajak tersebut, disesuaikan dengan Keputusan Menteri Keuangan Nomor : 523/KMK.04/1998 perihal Penentuan Klasifikasi dan Besarnya Nilai Jual Obyek Pajak sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan nilai tanah Kebun DEF Estate berada diantara Rp. 4.100,00 s/d Rp. 5900,00, maka NJOP per m2 adalah sebesar Rp. 5.000,00 (Kelas A39);

bahwa dengan demikian, nilai/kelas tanah per m2 secara keseluruhan menurut peruntukannya adalah sebagai berikut :

Nilai tanah ditanami komoditas perkebunan Rp. 5.000,00/m2 (kelas A39); Nilai tanah emplasmen sebesar Rp. 5.000,00/m2 (kelas A39);

Nilai tanah yang belum/tidak ditanami sebesar Rep. 5.000,00/m2 (kelas A39); Nilai tanah tidak produktif sebesar Rp. 350,00/m (kelas A47);

bahwa nilai/kelas tanah emplasmen harus disamakan dengan nilai tanah yang telah ditanami komoditas perkebunan dengan alasan bahwa tanah adalah bagian yang tidak terpisahkan dari areal perkebunan dan berada dalam areal perkebunan (HGU);

bahwa menurut hemat Pemohon Banding, kelas/nilai tanah sebagaimana dikemukakan Terbanding adalah sangat tepat ditetapkan untuk Tahun 2004, Pemohon Banding katakan demikian karena jumlah NJOP dalam perhitungan PBB Pemohon sebesar Rp. 235.372.855.290,00 masih lebih dibanding nilai wajar sesuai penilaian appraisal sebesar Rp. 141.421.571,00;

bahwa sebagai bahan pertimbangan dapat Pemohon Banding sajikan perbedaan antara jumlah NJOP DPP dengan nilai wajar untuk seluruh lokasi obyek pajak untuk tahun 2004;

bahwa tabel diatas menunjukan bahwa jumlah NJOP DPP jauh lebih tinggi dibanding jumlah nilai wajar, yakni sebesar Rp. 1.467.123.902.596,00 atau lebih tinggi sebesar Rp. 177.36 %;

bahwa oleh karena itu atas dasar alasan dan pertimbangan yang Pemohon Banding uraikan di atas, maka dengan ini Pemohon Banding mohon kepada Majelis untuk meninjau kembali ketetapan Terbanding tersebut diatas, dan sekaligus menetapkan jumlah PBB terutang tahun 2004 untuk Kebun DEF Estate menjadi sebesar Rp. 470.745.711,00;

bahwa Pemohon Banding merasa perlu menyampaikan, bahwa dalam menyusun keberatan Pemohon Banding masih menggunakan data dari hasil lembaga independen PT. GHI per 31 Desember 2002 sebagai data utama dan pembanding;

bahwa hal tersebut Pemohon Banding lakukan berhubungan laporan hasil penilaian per 31 Desember 2002 belum Pemohon Banding terima dengan lengkap karena perlu dilakukan pembetulan, tetapi dalam permohonan banding ini Pemohon Banding telah menggunakan data yang sebenarnya;        
 
Menurut Majelis :bahwa berdasarkan penelitian Majelis dalam persidangan serta data yang terdapat dalam berkas banding diketahui Terbanding telah menerbitkan SPPT Pajak Bumi dan Bangunan Tahun 2004 Nomor : SPPT (NOP) 12.06.110.000.000-026.1 tanggal 23 Mei 2004, dimana NJOP Bumi dan Bangunan yang ditetapkan dalam SPPT tersbut dihitung berdasarkan penelitian atas data nilai Pasar sesuai dengan transaksi jual beli tanah dan bangunan atas Objek Pajak yang berada disekitar Objek Pajak Kebun DEF Estate yang menjadi objek sengketa, dan disimpulkan NJOP Bumi dan Bangunan untuk Objek kebun DEF Estate dalah sebesar Rp.446.414.578.290,00;

Bahwa selanjutnya untuk menguatkan hasil penetapan NJOP Bumi dan bangunan dalam SPPT tersebut dalam proses keberatan Terbanding telah melakukan Pemeriksaan sederhana Kantor sebagaimana tertuang dalam Berita Acara Pemeriksaan Nomor.BA-107/WPJ.10/BD.05/2004 tanggal 21 Maret 2005;

Bahwa menurut Pemohon penetapan Nilai Jual objek Pajak yang dilakukan Terbanding tidak sesuai dengan kenyataan yang ada dilapangan, karena harga tanah pembanding yang digunakan Terbanding adalah harga transaksi jual beli atas tanah siap bangun, rata dengan jalan utama/desa yang terjadi dikelurahan Sidodadi, Desa Sidomulyo dan Desa Sei Beluru, sedangkan pada kenyataannya adalah:
-Kebun DEF Estate berjarak +/- 15 Km dari kelurahan Sidodadi, +/- 8 Km dari Desa Sidomulyo dan +/- 5 Km dari Desa Sei Beluru;-Kebun DEF Estate, selain berjarak +/- 5Km dari Desa Sei Beluruh, juga berada dipendalaman dan hanya sedikit yang berada dekat Desa Sei Beluruh;
bahwa diketahui dari data yang dijadikan dasar penentuan nilai objek pajak oleh Terbanding tidak terdapat transaksi jual beli maupun objek yang sejenis yang berada disekitar Kebun DEF Estate pada Tahun 2004, sehingga bertentangan dengan Pasal 1 ayat (1) KepMenKeu No.523/KMK.04/ 1998 tanggal 18 Desember 1998 sehubungan penentuan klasifikasi dan besarnya nilai jual objek pajak sebagai dasar pengenaan PBB, yang menyatakan “NJOP adalah nilai rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau perolehan barn, atau NJOP pengganti “;

bahwa berdasarkan penelitian dalam persidangan diketahui data yang dijadikan sumber penetapan NJOP untuk kebun DEF Estate oleh Terbanding adalah berdasarkan harga transaksi jual beli atas:
*Desa Sidodadi, transaksi jual beli tanah siap bangun rata dengan jalan komplek Pemda tanggal 7 Oktober 2002 sebesar Rp. 16.667/m2;*Desa Sidomulyo, transaksi jual beli, tanah kosong rata dengan jalan tanggal 18 Februari 2002 sebesar Rp. 12.255/m2;*Desa Sei Beluru, transaksi jual beli, tanah kosong rata dengan jalan dusun tanggal 20 Februari 2003 sebesar Rp. 10.000/m2;
bahwa berdasarkan data yang terdapat dalam berkas banding dan penelitian persidangan Terbanding tidak dapat menunjukkan kepada Majelis bukti-bukti pendukung sehubungan dengan transaksi jual beli tanah yang dijadikan sumber penetapan Terbanding tersebut, sehingga Majelis tidak dapat meneliti kewajaran dari nilai transaksi tersebut;

bahwa sesuai dengan data yang disampaikan Pemohon dalam persidagnan diketahui untuk mengetahui Nilai Pasar dari Aktiva Tetap untuk tujuan perhitungan PBB maka Pemohon jugs sudah meminta lembaga penilai Independen yaitu PT GHI untuk melakukan penelitian terhadap nilai pasar atas Objek Pajak Kebun DEF Estate, dimana dari hasil penelitian yang telah dilakukan lembaga penilai independen sebagaimana tertuang dalam Laporan Penilaian Aktiva Tetap milik PT ABC Plantations No. 065/SAU-APP/MDN-IV/03 tanggal 9 Mei 2003 disimpulkan Nilai Pasar dari Objek Pajak Kebun DEF Estate Per.Desember 2002 sebesar Rp134.318.122.264,00;

bahwa berdasarkan penelitian Majelis atas data yang terdapat dalam berkas banding serta penjelasan pejabat yang mewakili Terbanding dalam persidangan, diketahui Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan Tahun 2004 yang dituangkan dalam SPPT Nomor.SPPT (NOP) 12.06.110.000.0000026.1 tanggal 23 Mei 2004, ditetapkan berdasarkan asumsi nilai pasar sesuai data pasar harga jual bumf (tanah) dan bangunan yang diperoleh dari laporan bulanan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang terjadi disekitar objek pajak pada tanggal 18 Pebruari 2002, tanggal 7 Oktober 2002 dan tanggal 20 Pebruari 2003;

bahwa Pasal 1 angka 24 Undang-undang No 16 Tahun 2000, menyatakan ” Pemeriksaan Pajak serangkaian kegiatan untuk mencari, mengumpulkan, mengolah data dan atau keterangan lainnya untuk menguji kepatuhan pemenuhan kewajiban perpajakan dan untuk tujuan lain dalam rangka melaksanakan ketentuan perundang-undangan perpajakan”;

bahwa dari data yang diberikan Terbanding dalam persidangan tidak ditemukan bukti dan dokumen pendukung yang menunjukkan bahwa dalam melakukan pemeriksaan sehubungan penerbitan SPPT Nomor.SPPT (NOP) 12.06.110.000.000-0026.1 tanggal 23 Mei 2004, Terbanding telah melakukan serangkaian kegiatan untuk mencari, mengumpulkan, mengolah data dan/atau keterangan lainnya sehingga didapatkan dasar perhitungan yang dapat dijadikan acuan dalam menetapkan jumlah Pajak Bumi dan Bangunan yang mesti dibayar oleh Pemohon dalam satu dokumen yang ditandatangani pejabat berwenang sebagai dasar penerbitan SPPT-nya;

bahwa Terbanding melakukan tindakan pemeriksaan sederhana kantor sesuai dengan dokumen Berita Acara Pemeriksaan yaitu pada saat proses keberatan, sesuai dengan Berita Acara No.BA. I 07/WPJ.0 I /BD.05/2005 tanggal 21 Maret 2004, dimana dari hal tersebut diketahui tindakan pemeriksaan dilakukan setelah SPPT diterbitkan;

bahwa berdasarkan penelitian sebagaimana tersebut diatas selanjutnya Majelis berpendapat penerbitan SPPT Pajak Bumi dan Bangunan Tahun 2003 (Perkebunan) No.SPPT 12.06.110.000.000.0026.1 tanggal 23 Mei 2004, sebagai dokumen yang menjadi sarana penagihan pajak, tidak didasarkan oleh suatu hasil pemeriksaan yang lengkap sebagaimana diatur oleh ketentuan perpajakan yang berlaku;

bahwa oleh karena itu Surat Keputusan Terbanding Nomor: KEP112/WPJ.01/2005 tanggal 22 Maret 2005 yang diterbitkan berdasarkan SPPT tersebut diatas, menjadi tidak memiliki dasar dan alasan yang dapat dipertanggungjawabkan sebagai suatu sarana penagihan pajak yang layak, dan seterusnya Majelis berpendapat penghitungan NJOP Bumi dan Bangunan atas Kebun DEF Estate dihitung berdasarkan Nilai Pasar Objek sesuai hasil penelitian oleh lembaga penilai Independen PT GHI yang tertuang dalam Laporan Penilaian Aktiva Tetap milik PT ABC Plantations No. 065/SAU-APP/MDN-IV/03 tanggal 9 Mei 2003 sebagai satu-satunya data yang dapat dipertimbangkan sebagai dasar perhitungan NJOP Bumi dan Bangunan atas Kebun DEF Estate;

bahwa selanjutnya Majelis berkesimpulan terdapat alasan yang cukup meyakinkan Majelis untuk mengabulkan banding Pemohon dan membatalkan Surat Keputusan Terbanding Nomor: KEP-112/WPJ.01/2005 tanggal 22 Maret 2005;
peraturan banner
Thumbnail